แนะนำขั้นตอนก่อนเริ่มก่อนสร้างบ้านในกรุงเทพเพื่อให้ได้บ้านที่คุณพอใจ
การสร้างบ้านในกรุงเทพฯ แตกต่างจากการสร้างบ้านในพื้นที่อื่นๆ อยู่พอสมควร เพราะนอกจากเรื่องแบบบ้าน งบประมาณ และ ผู้รับเหมาแล้ว ยังต้องคำนึงถึงข้อจำกัดของพื้นที่เมือง กฎหมายควบคุมอาคาร สภาพถนน ระบบระบายน้ำ ที่ดินขนาดจำกัด รวมถึงสภาพแวดล้อมโดยรอบ ซึ่งหลายๆคนเริ่มต้นจากการหาแบบบ้านที่ชอบ แล้วจึงค่อยคิดเรื่องงบประมาณ หรือ ผู้รับเหมา แต่ในความเป็นจริง การสร้างบ้านให้สำเร็จอย่างราบรื่นควรเริ่มจากการวางแผนอย่างเป็นระบบ เพราะรายละเอียดเล็ก ๆ ที่ไม่ได้ตรวจสอบตั้งแต่ต้นอาจกลายเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม หรือ ปัญหาในการก่อสร้างภายหลัง ดังนั้นบทความนี้รวบรวม เช็กลิสต์ก่อนใช้บริการรับสร้างบ้านกรุงเทพ เพื่อช่วยลดความผิดพลาด และ ทำให้การสร้างบ้านเป็นไปอย่างมีระบบมากขึ้น
ปัจจัยเฉพาะตัวของพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ต้องรู้
ก่อนจะก้าวเข้าสู่ขั้นตอนการสร้างบ้าน สิ่งสำคัญอันดับแรกคือการเข้าใจ "ข้อจำกัดเฉพาะพื้นที่" ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งแตกต่างจากจังหวัดอื่นๆ อย่างสิ้นเชิง
1. สภาพดินเหนียวอ่อน : ชั้นดินของกรุงเทพฯ เป็นดินตะกอนปากแม่น้ำที่มีความอ่อนนุ่ม และ ยุบตัวง่าย การสร้างบ้านใน กทม. จึงจำเป็นต้องใช้ เสาเข็มตอกยาว (ประมาณ 20–26 เมตร) หรือ เสาเข็มเจาะ ที่หยั่งลงไปถึงชั้นทรายแข็ง เพื่อป้องกันปัญหาบ้านทรุดตัว
2. ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร: กทม. มีการแบ่งโซนสีผังเมืองที่เข้มงวด เช่น โซนสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยความหนาแน่นน้อย), โซนสีส้ม, หรือ โซนสีแดง (พาณิชยกรรม) ซึ่งกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และ อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม รวมถึงข้อจำกัดเรื่องความสูงของอาคาร
3. ทางน้ำไหล และ ระดับน้ำท่วม: กรุงเทพฯ มีปัญหาเรื่องการระบายน้ำ การกำหนดระดับความสูงของพื้นบ้าน และ การถอยร่นจากคูคลองสาธารณะจึงเป็นเรื่องที่ต้องคำนวณอย่างรอบคอบ
ขั้นตอนการเตรียมความพร้อมก่อนสร้างบ้าน
ระยะนี้คือการเตรียมตัวบนกระดาษและพื้นที่จริง ซึ่งเป็นปราการด่านแรกที่จะกำหนดว่าบ้านของคุณจะราบรื่น หรือ มีปัญหา
1. เช็กลิสต์ที่ดิน และ การปรับพื้นที่
- รังวัดสอบเขตที่ดิน: ติดต่อสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขาตามพื้นที่) เพื่อสอบเขตที่ดินให้ชัดเจน ป้องกันปัญหาหมุดลอย หรือ การสร้างบ้านล้ำเขตเพื่อนบ้าน
- การถมดิน และ ถมสูง: คำนวณระดับความสูงของถนนหน้าบ้านเทียบกับระดับน้ำท่วมขังในอดีต หากต้องถมดิน ควรทำการถมและบดอัดทิ้งไว้อย่างน้อย 6–12 เดือนก่อนการสร้างบ้าน
- การสำรวจทางเข้า-ออก: เช็กความกว้างของซอย หรือ ถนนหน้าบ้าน ซอยใน กทม. หลายแห่งมีขนาดแคบ (กว้างน้อยกว่า 6 เมตร) ซึ่งจะมีผลต่อกฎหมายความสูงอาคาร และ การขนส่งวัสดุก่อสร้าง เช่น รถปูนผสมเสร็จ หรือ รถเครนเสาเข็ม
2. เช็กลิสต์การเลือกแบบบ้าน และ การออกแบบ
- เลือกแนวทางการออกแบบ: ตัดสินใจว่าจะใช้ แบบบ้านสำเร็จรูป (จากบริษัทรับสร้างบ้าน), สถาปนิกออกแบบใหม่ หรือ แบบบ้านแจกฟรีจาก กทม.
- ตรวจสอบข้อกำหนดระยะถอยร่น : อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องมีระยะถอยร่นจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร (หากทำผนังทึบไม่มีช่องแสง สามารถถอยร่นได้น้อยที่สุด 50 เซนติเมตร โดยต้องมีหนังสือยินยอมจากข้างเคียง)
อาคารที่อยู่ใกล้คลอง หรือ แหล่งน้ำสาธารณะ ต้องถอยร่นตามขนาดความกว้างของคลอง (เช่น คลองกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ถอยร่นอย่างน้อย 3 เมตร)
- การออกแบบเพื่อการประหยัดพลังงาน: การออกแบบทิศทางลม และ แสงแดด (ทิศตะวันตก และ ใต้รับแดดแรงที่สุด) และ วางระบบระบายอากาศสำหรับสภาพอากาศร้อนชื้นของ กทม.
ขั้นตอนการคัดเลือกผู้รับเหมา และ ทำสัญญา
ปัญหาใหญ่ที่สุดอันดับหนึ่งของคนสร้างบ้าน คือการโดน "ผู้รับเหมาทิ้งงาน" หรือ ทำงานไม่ได้มาตรฐาน การคัดเลือก และ ทำสัญญาจึงเป็นขั้นตอนที่ต้องรอบคอบที่สุด
1. เช็กลิสต์การเปรียบเทียบผู้รับเหมา
- ขอ BOQ : ต้องให้ผู้รับเหมาถอดรายการวัสดุ และ ค่าแรงตาม BOQ เดียวกันอย่างน้อย 2–3 ราย เพื่อเปรียบเทียบราคาอย่างเป็นธรรม
- ตรวจสอบผลงานจริง: ขอดูไซต์งานที่กำลังก่อสร้างอยู่จริง เพื่อเช็กความเป็นระเบียบเรียบร้อย มาตรฐานการทำงาน และ สอบถามความพึงพอใจจากเจ้าของบ้านคนก่อนหน้า
- ตรวจสอบสถานะทางการเงิน: เลือกผู้รับเหมา หรือ บริษัทรับสร้างบ้านที่มีทุนจดทะเบียนชัดเจน มีสถานที่ตั้งเป็นหลักแหล่ง เพื่อลดความเสี่ยงเงินหมุนไม่ทันจนทิ้งงาน
2. เช็กลิสต์สาระสำคัญในสัญญาก่อสร้าง
- ตารางงวดงาน และ การจ่ายเงิน : แบ่งงวดงานออกเป็น 6–10 งวด ห้ามจ่ายเงินงวดแรกสูงเกินไป (ควรอยู่ระหว่าง 5–10%) และ การจ่ายเงินในแต่ละงวดต้องผูกกับผลงานที่สร้างเสร็จจริงเท่านั้น
- กำหนดเวลาเสร็จ และ ค่าปรับ: ระบุวันเริ่มต้น และ วันสิ้นสุดสัญญาชัดเจน พร้อมกำหนด ค่าปรับกรณีส่งมอบงานล่าช้า (โดยทั่วไปอยู่ที่ 0.05% - 0.1% ของมูลค่าสัญญาต่อวัน)
- เงื่อนไขการประกันผลงาน: ระบุระยะเวลารับประกันโครงสร้าง (อย่างน้อย 5 ปี) และ งานสถาปัตยกรรม/ระบบ (อย่างน้อย 1 ปี)
- การเงินงวดสุดท้าย : หักเงินงวดสุดท้ายไว้ 5% เพื่อจ่ายหลังตรวจรับงานผ่านเรียบร้อยแล้วเป็นเวลา 30 วัน
การสร้างบ้านในกรุงเทพฯ ให้ประสบความสำเร็จไม่ได้เริ่มต้นจากการเลือกแบบบ้านที่สวยที่สุด หรือผู้รับเหมาที่เสนอราคาถูกที่สุด แต่ควรเริ่มจากการทำความเข้าใจที่ดิน กำหนดความต้องการ วางงบประมาณ และ ตรวจสอบข้อจำกัดต่าง ๆ ก่อน นอกจากนี้ เจ้าของบ้านไม่ควรปล่อยให้ผู้รับเหมาดำเนินงานเพียงฝ่ายเดียวโดยไม่มีการตรวจสอบ ควรมีการติดตามความคืบหน้า ตรวจงานสำคัญก่อนปิดทับ และ บันทึกการเปลี่ยนแปลงทุกครั้ง ท้ายที่สุด บ้านที่ดีไม่ได้วัดจากความสวยงามเพียงอย่างเดียว แต่ควรเป็นบ้านที่ ออกแบบเหมาะกับที่ดิน ใช้งานได้จริง โครงสร้าง และ ระบบมีมาตรฐาน ควบคุมงบประมาณได้ และ สามารถอยู่อาศัยได้อย่างปลอดภัยในระยะยาว ดังนั้นหากสนใจใช้บริการรับสร้างบ้านเราขอแนะนำ บริษัท เรืองอนันต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ซึ่งเราเป็นบริษัทรับเหมาก่อสร้างครบวงจร ให้บริการสร้างบ้านใหม่ รีโนเวท และ ออกแบบภายใน ดูแลตั้งแต่แนวคิด ออกแบบ จนถึงส่งมอบงานจริง โดยทีมสถาปนิก วิศวกร และ ช่างผู้เชี่ยวชาญ ใส่ใจคุณภาพ มาตรฐาน และ ความพึงพอใจของลูกค้าเป็นสำคัญ นั้นเอง
ติดต่อสอบถาม
บริษัท เรืองอนันต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด
96 หมู่บ้านมหาดไทย 2 ซอย11 ถนนบางระมาด แขวงบางระมาด เขตตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร 10170
เบอร์โทร : 095-524-7416
อีเมล : [email protected]